Выписка из ЕГРН — основной документ для получения информации об объекте. Расширенная выписка с историей переходов права собственности позволяет отследить, как часто и на каком основании квартира меняла владельцев. Если объект перепродавали каждые полгода, это повод для беспокойства.
В выписке также можно увидеть:
Технический паспорт и поэтажный план из БТИ нужны для сверки фактической планировки квартиры с официальной. Это помогает выявить незаконные перепланировки, которые могут создать проблемы для нового собственника.
Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации и т. д. требуют особого внимания:
Справка о зарегистрированных лицах показывает, кто прописан в квартире. Если в квартире на момент продажи есть прописанные, новому собственнику придётся выписывать их через суд.
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам важна, так как долги по ЖКУ остаются за бывшим владельцем, а долги за капремонт переходят к новому собственнику. Проверить задолженности можно на сайте ГИС ЖКХ, через единый платёжный документ или в МФЦ.
Среди распространённых ошибок брокеров, которые могут привести к расторжению сделки:
Брокер несёт ответственность за чистоту сделки, и в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца он может быть привлечён к ответственности по стоимости своих услуг.
Для автоматизации части проверки можно использовать специализированные сервисы, которые собирают информацию из нескольких источников в один отчёт. Однако это не заменяет профессиональной оценки рисков.
Важно помнить: даже тщательная проверка не может полностью исключить все риски, так как иногда возникают непредвиденные ситуации. Задача брокера — обозначить клиенту возможные риски и помочь принять взвешенное решение.
Продавец просит указать в договоре меньшую сумму, чем реальная, чтобы снизить налог с продажи. Если сделка будет признана недействительной, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. Чтобы избежать риска, можно отказаться от такого договора или взять у продавца расписку о получении полной суммы и указать реальную стоимость.
Третье лицо продаёт квартиру по поддельной доверенности от имени собственника. После такой сделки настоящий собственник может оспорить её в суде, и покупатель рискует остаться без квартиры и денег. Необходимо проверять подлинность доверенности в специальном реестре (например, через QR-код в приложении «Нотариат.рф» или на сайте Федеральной нотариальной палаты).
При покупке квартиры, полученной в наследство, есть риск, что появятся другие наследники, которые оспорят сделку. Брокеру стоит проверять наличие наследственных дел через реестр на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Мошенники выставляют на агрегаторах объявлений объекты с заниженной стоимостью и красивыми фотографиями. Потенциальному покупателю предлагают перевести деньги за бронирование объекта, мотивируя это тем, что за квартирой уже выстроилась очередь. После получения денег мошенники исчезают.
Между подписанием договора купли-продажи и перерегистрацией права собственности может пройти время. За этот промежуток мошенники могут заключить ещё несколько сделок с разными покупателями. Чтобы обезопасить сделку, рекомендуется производить расчёты через аккредитив или сервисы электронной регистрации, а в договоре указать, что продавец получит деньги только после перерегистрации права собственности на покупателя.
Если за короткий период времени у квартиры сменилось несколько собственников, это может быть связано с попыткой скрыть нарушения закона (например, если квартира на каком-то этапе была собственностью несовершеннолетнего, и он участвовал в сделке с согласия только одного из родителей).
Покупатель вносит задаток, обязуясь заключить договор до определённой даты, но позже устно переносит дату сделки, получает устное согласие продавца, а потом требует с него двойную сумму задатка (согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Чтобы избежать риска, перенос срока подписания договора нужно оформлять письменно. Также продавец может за несколько дней до окончания срока уведомить покупателя о своём намерении заключить договор и о том, что в случае неподписания договора покупатель не получит задаток обратно.
Покупатель просит передать ключи до завершения сделки, чтобы быстрее освободиться от арендных платежей. В такой ситуации продавцу важно обезопасить себя актом о передаче квартиры в фактическое пользование. Этот документ защитит от претензий третьих лиц в случае порчи имущества покупателем в спорный период.
Могут подделываться различные бумаги: доверенность, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, документы продавца, документы об альтернативной сделке. Например, мошенники могут подделать постановление о снятии ареста с квартиры, хотя в выписке из ЕГРН обременение останется.
Сделка, совершённая с таким собственником, может быть признана недействительной. Брокеру стоит проверить дееспособность продавца, а если в сделке участвуют несовершеннолетние — получить разрешение органов опеки.
Злоумышленники могут убедить пожилого человека, что его сбережения и имущество в опасности, и уговорить быстро и дёшево продать квартиру. Все вырученные деньги «для сохранности» нужно перевести на «безопасный счёт», который на самом деле принадлежит мошенникам. Если пожилой человек позже оспорит сделку через суд, это создаст риски для покупателя.
Арендатор притворяется собственником и продаёт квартиру, используя поддельные документы. Обычно просит задаток и исчезает с ним.
Несовершеннолетние — лица, не достигшие 18 лет. Они делятся на две категории:
Ключевые требования:
Для получения разрешения опеки потребуются документы:
Недееспособный — человек, признанный судом таковым из-за психического расстройства. От его имени сделки совершает опекун с учётом мнения гражданина или информации о его предпочтениях.
Ограниченно дееспособный — человек, признанный судом таковым из-за пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками, наркотическими средствами и т. п. Он вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, остальные — только с согласия попечителя.
Требования:
Если сделка совершена без согласия попечителя гражданином, ограниченным в дееспособности, она может быть признана недействительной по иску попечителя. Сделка, совершённая недееспособным лицом, считается ничтожной, и дееспособная сторона обязана возместить другой стороне реальный ущерб, если знала или должна была знать о недееспособности.
Риск заключается не в классическом мошенничестве со стороны продавца, а в последующем оспаривании сделки самим продавцом или его родственниками по причине «порока воли» (ст. 177, 178, 179 ГК РФ).
Протокол безопасности для брокера:
1. Выявление «красных флагов»:
2. Процедуры, минимизирующие риски оспаривания:
Аккредитив — это безналичный расчёт через специальный банковский счёт. Покупатель открывает аккредитив и перечисляет на него сумму, которую платит за недвижимость. Банк блокирует средства до выполнения условий сделки, которые заранее прописываются в договоре (например, регистрация перехода права собственности в Росреестре). После того как продавец предоставит в банк документы, подтверждающие выполнение условий (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. д.), банк переводит деньги на его счёт.
Виды аккредитивов:
Плюсы:
Минусы:
СБР — это специальный сервис безналичных расчётов по сделкам с недвижимостью, который работает при онлайн-регистрации. Покупатель переводит деньги (первоначальный взнос или всю стоимость объекта) на специальный банковский счёт, к которому у обеих сторон нет доступа. После регистрации перехода права собственности в Росреестре деньги переводятся на счёт продавца.
Преимущества:
Недостатки:
Депозит нотариуса — это способ расчётов, при котором нотариус выступает независимой стороной, контролирующей деньги и решающей, выполнил ли продавец все условия. Покупатель перечисляет деньги на депозитный счёт нотариуса, а после регистрации права собственности продавец обращается к нотариусу с заявлением о перечислении денег. Нотариус проверяет документы и переводит средства продавцу.
Плюсы:
Минусы:
Банковская ячейка — это металлический бокс в хранилище банка, который арендуют покупатель и продавец. Покупатель закладывает деньги в ячейку в присутствии продавца. После регистрации сделки продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности, и забирает деньги.
Плюсы:
Минусы:
При выборе способа расчётов брокеру стоит учитывать особенности сделки, количество сторон, наличие особых условий (например, участие несовершеннолетних, ипотека).