Показывают, кто собственник, как и когда квартира перешла в собственность.
Варианты документов:
Важные нюансы:
Позволяют проверить, есть ли обременения, ограничения или аресты на квартире.
Основной документ — выписка из ЕГРН:
Что проверять в выписке:
Если есть обременения или аресты, сделку не зарегистрируют госорганы.
Проверка собственника:
Подтверждают технические характеристики квартиры и отсутствие незаконных перепланировок.
Виды документов:
Что содержится в документах:
Критично проверить планировку: если была незаконная перепланировка (снос несущей стены, перенос «мокрых зон»), квартиру рискованно покупать — сложно узаконить изменения и продать в будущем.
Указывают, сколько человек прописано в квартире.
Где получить:
Зачем проверять: убедиться, что в квартире нет людей, прописанных до приватизации, но не участвовавших в ней — они могут претендовать на пользование квартирой после продажи.
Весь процесс может занять от 2 дней до 1,5 месяцев (иногда дольше).
Когда клиент определился, начинается согласование деталей сделки с застройщиком и банком (если это ипотека).
Что согласовывается:
Способ регистрации влияет на сроки получения документов.
Получение документов:
Срок внесения денег обычно прописан в договоре (стандартно — в течение 5 рабочих дней после регистрации).
Важно: Расчеты происходят после регистрации ДДУ.
Схемы расчетов (на примере ипотеки):
Альтернативные варианты (около 20% сделок):
в среднем от 2 дней до 1,5 месяцев (возможны отклонения).
После выбора клиента агент согласовывает с застройщиком и банком ключевые параметры:
Способ регистрации определяет сроки:
Получение документов:
Схемы при ипотеке:
Альтернативы (≈20% сделок):
Самый популярный договор при сделках на вторичном рынке.
Структура ДКП:
Дополнительно: подписывается передаточный акт с указанием:
При сложностях договор заказывают юристам, в простых случаях оформляют самостоятельно.
Заключается между физлицом и застройщиком.
Ключевые пункты:
Договор может быть объёмным (до 28 страниц), включать приложения с техническими характеристиками.
Применяется, если дольщик продаёт квартиру до сдачи дома.
Участники:
Особенности:
Структура повторяет ДКП и ДДУ: цена, порядок расчётов и т. д.
Используется редко, чаще при продаже долей:
Нюансы:
Может быть простым или сложным (до 29 страниц).
Основные условия:
Примеры:
Важный момент: договоры на срок более 12 месяцев подлежат обязательной госрегистрации. Большинство предпочитает не регистрировать, чтобы снизить налоговую нагрузку.
Цель — понять, адекватна ли цена объекта.
Пример: трёхкомнатная квартира 467‑й серии (Ижевск, ул. Труда, 48А) продаётся частником за 3,7 млн руб. При этом аналогичная квартира в продаже уже несколько месяцев по цене 3,2 млн руб. Нужно выяснить, какая цена ближе к рыночной.
Шаги:
Результат: среднерыночная цена — 3,7 млн руб., разбег по аналогам — от 3,3 до 4,1 млн руб.
Замечание: с этой оценкой можно не согласиться — нужно проверить данные на других площадках.
Авито даёт более полную картину: объявлений в Ижевске здесь в 6 раз больше, чем на Циане, и представлены почти все объекты города.
Шаги для выборки:
Результаты выборки:
Вывод: средняя цена для аналогичной квартиры — около 3,2 млн руб., а не 3,7 млн руб. Квартира за 3,7 млн, особенно в худшем состоянии, скорее всего «зависнет» на рынке.
Чтобы точнее сориентироваться:
Как оформить подборку аналогов для встречи в офисе:
Что сказать собственнику на встрече:
«Более 50 квартир в аналогичном районе находятся в диапазоне от 2,8 до 3,5 млн руб. Мы хотим обсудить цену 3,7 млн руб. — насколько она реалистична с учётом рынка?»